Démembrement de propriété : un atout majeur pour les familles

Démembrement de propriété : un atout pour votre patrimoine

En France, les héritages représentent aujourd’hui près de 60 % du patrimoine global, contre 35 % dans les années 1970 (Conseil d’analyse économique « Repenser l’héritage » décembre 2021). Un chiffre qui montre l’importance que les familles accordent aujourd’hui à la transmission de leur patrimoine. De plus en plus de Français souhaitent préparer ce passage de manière réfléchie, à la fois pour protéger leurs proches mais aussi pour maîtriser les aspects fiscaux de leur succession. 

Dans ce contexte, le démembrement de propriété apparaît comme une solution efficace pour organiser et optimiser la transmission de son patrimoine. Reconnu pour sa souplesse et ses avantages fiscaux, il permet de réduire la fiscalité successorale tout en maintenant un équilibre entre les générations. 

Ce n’est pas seulement un mécanisme juridique, il s’agit aussi d’une façon d’anticiper l’avenir avec sérénité, en transmettant à ses proches dans de bonnes conditions tout en gardant la main sur son patrimoine. 

I) Comprendre le démembrement de propriété

A) Le démembrement de propriété, une autre manière de détenir un bien

En matière de patrimoine, il existe plusieurs façons de détenir un bien. Le droit français prévoit notamment la possibilité de scinder la propriété en deux droits distincts : l’usufruit et la nue-propriété. 

• L’usufruitier bénéficie du droit d’usage et du droit aux revenus du bien. Concrètement, il peut y habiter, le louer, ou percevoir les loyers s’il s’agit d’un bien immobilier. En revanche, il ne peut pas vendre le bien sans l’accord du nu-propriétaire et doit en assurer l’entretien courant. 

• Le nu-propriétaire, quant à lui, détient la propriété du bien “en sommeil” : il ne peut pas encore l’utiliser ni en percevoir les fruits, mais il en possède la valeur patrimoniale. Au décès de l’usufruitier (ou à l’expiration de l’usufruit si une durée a été prévue), il récupère automatiquement la pleine propriété, sans frais ni fiscalité supplémentaire. 

  
  

Cette répartition des droits permet de partager la valeur et l’usage d’un patrimoine selon les besoins et les étapes de vie de chaque génération.

B) Comment fonctionne le démembrement sur le plan juridique et fiscal

Sur le plan juridique, le démembrement repose sur un partage clair des droits, ce fonctionnement permet d’adapter la détention du bien aux besoins de chaque génération et de préparer en douceur la transmission future. 

Sur le plan fiscal, son intérêt est majeur : en cas de donation de la nue-propriété, les droits sont calculés uniquement sur la valeur de cette dernière, déterminée selon un barème fiscal fondé sur l’âge de l’usufruitier (article 669 du CGI). Plus l’usufruitier est jeune, plus la valeur de son usufruit est élevée et donc moins la nue-propriété est importante. Cette décote réduit la base taxable au moment de la donation et permet ainsi d’optimiser les droits de mutation à titre gratuit. À terme, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans frais ni impôts supplémentaires.

Étape 1 : Évaluer l'usufruit et la nue-propriété en appliquant le barème fiscal

Âge de l’usufruitier	Valeur de l’usufruit	Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans	90 %	10 %
51 à 60 ans	50 %	50 %
61 à 70 ans	40 %	60 %
71 à 80 ans	30 %	70 %
81 à 90 ans	20 %	80 %
Plus de 91 ans	10 %	90 %

Source : Code général des impôts – Article 669 

Étape 2 : Appliquer les abattements en vigueur lors d'une donation 

Type de lien familial	Montant de l’abattement	Renouvellement
Enfant / parent	100 000 €	Tous les 15 ans
Petit-enfant	31 865 €	Tous les 15 ans
Conjoint ou partenaire de PACS	80 724 €	Tous les 15 ans
Frère ou sœur	15 932 €	Tous les 15 ans
Neveu / nièce	7 967 €	Tous les 15 ans

À noter : différences avec les droits de succession En matière de succession, le conjoint survivant ou le partenaire de PACS est totalement exonéré de droits, donc sans limite d’abattement. 

En revanche, les petits-enfants bénéficient d’un abattement réduit à 1 594 € en cas de succession si le parent (père/mère) est vivant, sauf si un autre abattement s'applique (contre 31 865 € pour une donation).

Étape 3 : Appliquer le barème des droits de succession

Héritiers en ligne directe (parents, enfants, petits-enfants) :

Part nette taxable après abattement	Taux d'imposition
N’excédant pas 8 072 €	5 %
De 8 072 € à 12 109 €	10 %
De 12 109 € à 15 932 €	15 %
De 15 932 € à 552 324 €	20 %
De 552 324 € à 902 838 €	30 %
De 902 838 € à 1 805 677 €	40 %
Supérieur à 1 805 677 €	45 %

Frères et sœurs :

Part nette taxable après abattement	Taux d'imposition
Inférieure à 24 430 €	35 %
Supérieure à 24 430 €	45 %

Parents jusqu'au 4ème degré :

Part nette taxable après abattement	Taux d'imposition
Taux unique d’imposition	55 %

Autres héritiers ou non-parents :

Part nette taxable après abattement	Taux d'imposition
Taux unique d’imposition	60 %

Source : ministère de l’Économie  

Imaginons un parent âgé de 68 ans qui possède un bien immobilier d’une valeur de 500 000 €. Il souhaite anticiper sa succession en donnant la nue-propriété de ce bien à ses deux enfants, tout en conservant l’usufruit pour continuer à l’occuper ou à percevoir les loyers.

Selon le barème fiscal de l’article 669 du CGI, la nue-propriété d’un bien dont l’usufruitier a entre 61 et 70 ans correspond à 60 % de la valeur totale du bien.

Valeur de la nue-propriété totale : 500 000 € × 60 % = 300 000 € Cette valeur est ensuite répartie entre les deux enfants :

Valeur reçue par enfant : 300 000 € ÷ 2 = 150 000 € Chaque enfant bénéficie d’un abattement de 100 000 € sur la part reçue de chaque parent (renouvelable tous les 15 ans). 

Base taxable par enfant : 150 000 € – 100 000 € = 50 000 € Le barème fiscal en ligne directe prévoit un taux de 20 % sur la tranche de 15 932 € à 552 324 €. Il faut déduire la « basse tranche » correspondante, soit 1 806 € conformément au barème officiel du ministère de l’Économie. 

Droits à payer par enfant : (50 000 € × 20 %) – 1806 € = 8 194 € 

Droits totaux pour les deux enfants : 8194 € x 2 = 16 388 € 

Si le même bien de 500 000 € était donné en pleine propriété, chaque enfant recevrait 250 000 €.

Base taxable par enfant : 250 000 € – 100 000 € = 150 000 € 

Droits à payer par enfant : (150 000 € × 20 %) – 1 806 € = 28 194 €

Droits totaux pour les deux enfants : 28 194 € × 2 = 56 388 €

Le démembrement permet ici de réduire la base taxable de 500 000 € à 300 000 €, soit une économie immédiate de 40 % sur la valeur transmise. Grâce aux abattements, les droits à payer sont limités à 8 194 € par enfant, contre près de 28 194 € si le bien avait été donné en pleine propriété. Ainsi, chaque enfant donataire réalise une économie de 20 000 € de droits de donation.

C) Un mécanisme patrimonial au service de la transmission

Le démembrement de propriété est avant tout un outil de transmission anticipée. Il permet de préparer sa succession de son vivant. Un parent peut ainsi donner la nue-propriété d’un bien à ses enfants tout en conservant l’usufruit : il continue à l’occuper ou à percevoir les loyers, tandis que ses enfants deviennent progressivement propriétaires. Au décès de l’usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement, sans frais ni droits supplémentaires. Ce mécanisme permet donc de donner sans se déposséder et d’aider ses enfants en allégeant leur fiscalité successorale.  

II) Les atouts d’une stratégie patrimoniale bien structurée

A) Transmettre son patrimoine tout en réduisant la fiscalité

En dissociant la nue-propriété et l’usufruit, la valeur du bien transmis est réévaluée à la baisse pour le calcul des droits de donation. Cette approche permet de bénéficier d’abattements plus avantageux et de réduire la charge fiscale immédiate, tout en préparant la transmission future dans un cadre sécurisé. 

Par ailleurs, le démembrement offre une réelle souplesse de planification : il permet d’organiser des donations progressives, en plusieurs étapes, selon l’évolution du patrimoine ou les besoins de la famille. À chaque donation, les abattements fiscaux sont utilisés (en tout ou partie), puis renouvelés automatiquement tous les 15 ans.

Cette stratégie combine donc optimisation fiscale et anticipation patrimoniale. En l’intégrant dans une approche globale, elle permet d’alléger durablement le coût de la transmission, tout en assurant une meilleure préservation du capital familial sur plusieurs générations. 

B) Protéger ses proches grâce au partage des droits de propriété

Au-delà de ses avantages fiscaux, le démembrement de propriété est aussi un moyen efficace de protéger le conjoint survivant lors d’une succession. Le Code civil lui permet en effet de choisir l’usufruit de l’ensemble des biens du défunt plutôt qu’une part en pleine propriété. Cette solution lui assure de conserver la jouissance du patrimoine familial : il peut continuer à vivre dans le logement, percevoir les loyers ou utiliser les revenus issus des placements. 

Ce droit d’usufruit peut être prévu par la loi ou aménagé par une donation entre époux, aussi appelée donation au dernier vivant, permettant d’adapter plus finement la protection du conjoint aux besoins du couple.

Le démembrement permet ainsi de trouver un équilibre entre la protection du conjoint et la préservation des droits des enfants : le premier conserve sa sécurité financière et l’usage du patrimoine, tandis que les seconds deviendront automatiquement pleins propriétaires au décès de l’usufruitier.

Enfin, intégré dans une stratégie patrimoniale globale, le démembrement peut aussi favoriser une organisation intergénérationnelle équilibrée. Il permet d’aider ses enfants tout en gardant la maîtrise de ses biens, ou encore d’organiser une transmission équitable entre les héritiers, selon les besoins et les situations de chacun.

C) Conserver la maîtrise et l’équilibre de son patrimoine

Le démembrement ne sert pas seulement à transmettre : il aide aussi à organiser la gestion du patrimoine dans la durée. En distinguant les droits d’usage et de propriété, il favorise une répartition équilibrée des responsabilités entre les générations et assure une stabilité financière pour l’ensemble de la famille.

Objectif patrimonial	Avantage du démembrement
Réduire la fiscalité	Droits calculés sur la seule nue-propriété
Protéger le conjoint	Usufruit au conjoint, nue-propriété aux enfants
Préserver son confort de vie	Conservation des revenus et de l’usage du bien
Transmettre progressivement	Donations fractionnées, abattements renouvelables
Maintenir l’équilibre familial	Répartition claire des droits et des pouvoirs

III) Comment transmettre et protéger son patrimoine efficacement ?

A) La donation de la nue-propriété, un classique de la transmission immobilière

Parmi les outils les plus utilisés, la donation de la nue-propriété occupe une place centrale dans la stratégie de transmission. Si sa mise en place nécessite un accompagnement juridique et fiscal adapté, elle permet de préparer la succession tout en conservant l’usage ou les revenus du bien grâce à l’usufruit.

Concrètement, un parent peut donner à ses enfants la nue-propriété d’un bien immobilier tout en continuant à l’occuper ou à le louer. Cette stratégie permet d’anticiper la succession, d’alléger la fiscalité et de favoriser une transmission progressive et sereine.

B) Utiliser la SCI pour un démembrement souple et évolutif

La Société Civile Immobilière (SCI) est un outil particulièrement adapté pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier de manière souple. En intégrant le démembrement de propriété, elle permet de donner des parts sociales en nue-propriété tout en conservant l’usufruit.

Il conviendra d’aménager les statuts en conséquence, notamment pour préciser les droits de vote, la répartition des résultats et la distribution des réserves entre nus-propriétaires et usufruitiers.

Ce montage présente plusieurs avantages :

• Une transmission facilitée et fractionnée des parts sociales au fil du temps ; 

• Une valorisation réduite des parts transmises, donc une fiscalité allégée ; 

• Une souplesse de gestion qui permet d’adapter la répartition du pouvoir entre les associés selon les besoins familiaux.

  
  

La SCI s’impose ainsi comme un outil idéal pour structurer un patrimoine familial, notamment lorsque plusieurs héritiers sont concernés.

C) Le démembrement de la clause bénéficiaire d’assurance-vie, entre protection et transmission

Le démembrement de la clause bénéficiaire d’assurance-vie est une solution souvent méconnue mais très efficace pour allier protection du conjoint et transmission aux enfants. Il consiste à attribuer l’usufruit des capitaux décès au conjoint survivant et la nue-propriété aux enfants.

Deux modalités de rédaction de la clause peuvent être envisagées :

• Le dénouement en quasi-usufruit, le plus courant : au décès de l’assuré, le conjoint perçoit librement les capitaux et peut les utiliser à sa convenance. En contrepartie, les enfants, nus-propriétaires, disposent d’une créance de restitution égale au montant des sommes reçues, à faire valoir lors du décès du conjoint.

• Le dénouement en remploi : les capitaux sont réinvestis dans un nouveau support (par exemple un contrat ou un portefeuille démembré) dont le conjoint détient l’usufruit et les enfants la nue-propriété. Cette option encadre davantage la gestion et sécurise les intérêts des nus-propriétaires.

  
  

Dans les deux cas, ce mécanisme permet de préserver le niveau de vie du conjoint survivant tout en assurant la transmission du capital aux enfants dans un cadre fiscal avantageux.

C’est une solution flexible, adaptée aux besoins de chaque famille, et qui s’intègre facilement dans une stratégie patrimoniale cohérente.

IV) Conclusion : L’expertise du conseiller, au service de votre stratégie patrimoniale

A) Sécuriser la mise en place du démembrement

Le démembrement de propriété est un outil efficace, mais sa mise en œuvre nécessite une analyse rigoureuse de chaque situation patrimoniale et familiale. 

Une rédaction imprécise peut entraîner des conséquences fiscales ou juridiques importantes. C’est pourquoi il est essentiel de s’appuyer sur un accompagnement professionnel afin de garantir la conformité de l’opération, la protection des bénéficiaires et la cohérence de l’ensemble avec vos objectifs patrimoniaux. 

Le conseiller en gestion de patrimoine veille à adapter le schéma de démembrement à la nature des biens, à l’âge du ou des donateurs, à la situation familiale et aux objectifs de transmission à long terme.

B) Un accompagnement durable pour une transmission réussie

Le rôle du conseiller ne s’arrête pas à la mise en place de la stratégie patrimoniale. Il assure un suivi dans la durée, pour la faire évoluer en fonction des changements de vie, des réformes fiscales ou encore de la valorisation des biens. Cet accompagnement permet de garantir dans le temps la cohérence entre volonté de transmission et sécurité des héritiers.

C) L’expertise du conseiller, au service de votre stratégie patrimoniale

Véritable partenaire de confiance, le conseiller en gestion de patrimoine apporte une vision globale qui dépasse la seule dimension fiscale. Son rôle est d’aider chaque épargnant à donner du sens à son patrimoine, en conciliant performance, protection et transmission. En plaçant la transparence, la pédagogie et la pérennité au cœur de sa démarche, il garantit une stratégie patrimoniale solide, équilibrée et alignée avec les valeurs de la famille. 

Le démembrement de propriété utilisé à dessein est un véritable outil d’harmonie familiale, de continuité patrimoniale, au service d’un projet de vie.